Bài toán dùng đòn bẩy tài chính khi mua chung cư lần đầu

rước bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao, nhiều người trẻ đang sống và làm việc tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội chấp nhận giải pháp dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhà ở. Loại hình được nhiều người trẻ lựa chọn là căn hộ chung cư, tầm giá từ 2-3 tỷ đồng, phù hợp với khả năng vay của nhiều gia đình.

Anh Nguyễn Đình Tùng, một lao động tại TP.HCM cho biết đang tính phương án đi vay để mua nhà, với tổng thu nhập của cả hai vợ chồng hàng tháng là gần 40 triệu đồng, anh phân vân giữa việc chọn mua một căn chung cư 2 PN tại TP. Thủ Đức có giá gần 3,5 tỷ đồng hay về Bình Chánh để mua căn tương tự với giá vào khoảng 2,8 tỷ đồng. Nếu đi vay thì anh Tùng dự kiến chỉ vay tối đa tầm 50 -60% giá trị căn hộ, phần còn lại anh sử dụng nguồn tiền tích lũy của bản thân và nhờ hỗ trợ thêm từ hai bên gia đình.

“Vợ chồng tôi hiện chưa có con, gánh nặng sinh hoạt không lớn nhưng tôi vẫn lo nếu mua căn hộ giá cao sẽ không cáng đáng được khoản thanh toán đều đặn mỗi tháng. Tiền vốn và lãi suất phải trả mỗi tháng là điều khiến tôi lo lắng nhất khi đi vay mua nhà. Nếu kinh tế ổn định thì không nói nhưng lỡ có tình huống bất ngờ, tôi lo mình sẽ rơi dính nợ xấu với ngân hàng. Tệ nhất nhà khi không thể thanh toán thêm nữa, sang nhượng không được thì xem như chết trên đống tài sản”, anh Tùng chia sẻ.

Băn khoăn của anh Tùng cũng là vấn đề chung mà nhiều hộ gia đình trẻ đang gặp phải khi sử dụng đòn bẩy tài chính vay mua nhà. Thực tế, việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà diễn ra khá phổ biến, nhất là trong bối cảnh giá BĐS ngày một cao, tạo ra khoảng chênh lệch lớn với thu nhập người lao động. Chưa đủ tiền mua đứt tài sản, muốn sở hữu BĐS thì đi vay là giải pháp tất yếu. Sử dụng đòn bẩy tài chính có khá nhiều cách, nếu có điều kiện vay vốn từ người thân, người quen thì sẽ thuận lợi hơn vì các gói vay này không chịu áp lực phải chi trả đều đặn hàng tháng. Trường hợp không thể nhờ cậy người thân, người mua phải tính toán thu nhập về lâu dài có đủ khả năng chi trả căn hộ mình muốn mua hay không, tránh mua nhà liều lĩnh.

Chọn mua căn hộ phù hợp tài chính giúp người mua nhà tránh những rủi ro khi thanh toán vốn vay.

Với trường hợp của anh Tùng, dù mua căn hộ có giá trị bao nhiêu, vay vốn từ kênh nào thì cũng cần có tài chính tự thân ít nhất 20- 30% giá trị tài sản và chỉ nên vay tối đa 70%. Nếu tính toán giá thị trường hiện tại, mua một căn hộ 2,8 tỷ đồng, người mua cần phải có trước 800 triệu đồng và đi vay thêm 2 tỷ đồng còn lại. Trong tình huống lãi suất chung của thị trường vào khoảng 10%/năm, với thời hạn vay là 15 năm, mỗi tháng anh Tùng cần phải trả số tiền cả gốc và lãi là gần 25 triệu đồng (tiền gốc khoảng 11 triệu đồng và lãi suất vay tương đương 13,5 triệu/tháng). Như vậy, thu nhập của anh Tùng ở tầm 40 triệu đồng/tháng là phù hợp để vay (chưa có con nhỏ).

Tương tự, với trường hợp mức thu nhập trên nếu mua căn hộ giá 3,5 tỷ đồng thì anh Tùng cần vốn tự có ít nhất 1 tỷ đồng. Đi vay tối đa 2,5 tỷ đồng trong 15 năm thì cả gốc và lãi mỗi tháng phải trả lên đến 30 triệu đồng. Trong bối cảnh lạm phát, giá cả leo thang như hiện nay và chưa tính tiền thuê nhà, để duy trì mức sinh hoạt cả gia đình chưa đến 10 triệu đồng/tháng tại TP.HCM là rất khó. Vì vậy, nếu tính phương án này, anh Tùng cần nâng cao dòng tiền tích lũy của bản thân hoặc tìm kiếm sự hỗ trợ tài chính từ người thân, không nên phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngân hàng hay các kênh tín dụng khác.

Lưu ý là số tiền lãi sẽ giảm dần qua các tháng theo mức thanh toán tiền gốc mỗi tháng của người mua nên áp lực chi trả cũng giảm bớt vào các năm sau. Mức 30 triệu đồng là số tiền cao nhất mà anh Tùng phải trả qua mỗi tháng. Tuy nhiên khi dùng đòn bẩy tài chính, người mua nên đặt mục tiêu tăng thu nhập để rút ngắn kỳ hạn vay thay vì trả nợ kéo dài vừa là gánh nặng tâm lý vừa mất cơ hội tích lũy vốn để đầu tư sinh lời vào các kênh đầu tư.

Nhìn chung trong việc mua nhà, người mua cần phải chuẩn bị tâm lý và tính toán khả năng trả nợ cũng như lộ trình kinh tế của bản thân một cách rõ ràng. Cần xem xét đến cả những trường hợp rủi ro có thể phát sinh khi thu nhập kinh tế bị tác động làm ảnh hưởng đến việc chi trả khoản vay trong tương lai. Vì nếu không thể thanh toán đúng tiến độ, người mua rất dễ bị nợ xấu, ngân hàng siết nợ... Một khi bị liệt vào danh sách nợ xấu, cơ hội tiếp cận vốn vay từ ngân hàng trong các giai đoạn sau sẽ vô cùng khó khăn.  

Nguồn Phương Uyên